В блокнот заемщика. Ипотека: что, кому и как?

 

 

Если коротко, то ипотека — это известный во всем мире способ приобретения недвижимости с помощью банковского кредита. Она позволяет соединить ваши накопления с заемными деньгами и приобрести желаемое жилье не в будущем, а уже сейчас.

 

В мире сегодня работает две модели ипотеки — американская и немецкая. Американская система предполагает, что у заемщика есть небольшая сумма собственных средств (обычно 10–30% от стоимости жилья), а на оставшуюся часть стоимости он берет банковский кредит под залог приобретаемой недвижимости. Квартиру оформляют в собственность, и на протяжении 10–30 лет ее владелец гасит кредит перед банком путем перечисления ежемесячных платежей. По немецкой модели будущий заемщик открывает счет в банке и в течение нескольких лет откладывает на него свои сбережения, пока сумма не составит 30–50% цены недвижимости. После этого он получает от государства дотацию и оформляет в банке льготный кредит на оставшуюся часть стоимости жилья. Проценты по такому кредиту, как правило, гораздо ниже, чем по кредиту обычному.

 

В России прижилась американская модель, то есть деньги выдают без периода обязательного сбережения. Правда, в правительственных кругах уже не раз поднимали вопрос о том, что хорошо бы запустить и вторую схему (строительно-сберегательные кассы): это могло бы выручить людей, у которых нет накоплений на первоначальный взнос.

 

 

 

Ипотечный кредит отличается от потребительского более долгими сроками погашения (до 30 лет), более низкой процентной ставкой и обязательным требованием обеспечения. Обеспечением по займу может служить либо поручительство, либо залог. Иногда банки комбинируют обе эти гарантии. Как правило, залогом становится приобретаемый на заемные средства объект. Впрочем, на рынке есть также ипотечные программы, по которым кредит оформляют под уже имеющееся в собственности заемщика жилье. Например, родители под залог своей квартиры могут купить жилье ребенку. Или под залог загородного дома можно приобрести квартиру в городе. Такие программы часто называют ломбардными. Условия по ним, как правило, чуть более жесткие. Так, если по стандартной ипотечной программе заемщик сегодня может получить в кредит до 90% от стоимости приобретаемого жилья, то по ломбардной банки редко дают больше 60%.

 

Иногда ипотеку путают с различными видами жилищных кооперативов (ЖСК, ЖНК), которые также предлагают кредиты на покупку жилья, порой под сказочно низкий процент. Ключевое отличие ипотеки и ЖСК? (ЖНК) в том, что при получении банковского кредита квартиру сразу оформляют в собственность приобретателя. Да, она находится в залоге у банка, но, тем не менее, официальным собственником считается тот, кто ее купил. Он может свободно прописаться в квартире и прописать членов своей семьи, сделать ремонт по своему вкусу, подарить или завещать жилье (правда, наследники вместе с квартирой получат и обязательства по кредиту).

 

При кредитовании в ЖНК квартира становится собственностью кооператива. А кооперативы основаны на принципах круговой поруки. Если у ЖНК возникли долги, то по ним несут ответственность все члены кооператива. И для погашения долгов кооператив вполне может продать вашу квартиру, вернув вам вложенные в нее деньги.

 

В случае с ипотекой такая ситуация возможна только при злостном нарушении условий договора со стороны заемщика. Например, если он прекращает платить по кредиту и при этом не выходит на контакт с банком.

 

 

 

Безусловно, ипотека — это не благотворительность. В течение всего срока кредита заемщик должен будет ежемесячно не позже установленной даты вносить платеж в счет погашения долга. Способы перечисления денег могут быть разными: в каждом банке предлагают, как правило, несколько вариантов — наличными через кассу, через Интернет, через бухгалтерию своего предприятия. Но каким бы способом вы ни пользовались, любая просрочка повлечет за собой начисление штрафов и пеней. Для кредитора не имеет значения, что в день платежа вас задержали на работе или у вас не вовремя отключился Интернет. Поэтому, оформляя ипотечный договор (особенно на долгий срок), вы принимаете на себя определенные риски, связанные с изменением вашего финансового положения, здоровья, состава семьи и т. п. Часть этих рисков можно минимизировать за счет заключения договоров страхования. Законом предусмотрен только один обязательный вид страхования — предмета залога (объект недвижимости) от утраты и повреждения (примерно 0,4%). Но, как правило, также страхуют жизнь и трудоспособность заемщика (личное страхование) и утрату права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула). Тарифы на комплексное страхование составляют 1–2%. Кстати, вторая «святая» обязанность заемщика — вовремя перезаключать договор обязательного страхования и сообщать об этом в банк. Страховой договор оформляют на год. Ровно через год вы должны снова подписать его и заплатить за страховку.

 

Также заемщик может добровольно застраховать свою финансовую ответственность перед банком. Эту страховку покупают сразу на весь срок кредита. Она предполагает, что, если возникнет необходимость продажи жилья, а его стоимость не будет покрывать размер вашего долга перед банком, оставшуюся часть суммы выплатит страховая компания. Иногда заключение такого договора позволяет взять кредит с уменьшенным первоначальным взносом (10%). Но он не является обязательным.

 

Следует знать, что хотя ипотечная квартира является собственностью заемщика, на его право распоряжаться жильем налагается ряд ограничений.

 

Так, разрешение банка потребуется для того, чтобы сдать квартиру в аренду, зарегистрировать у себя гостей или сделать перепланировку. Это связано с тем, что для банка важна сохранность предмета залога — как гарантия возврата кредита. Продажа ипотечной квартиры также возможна. Правда, банк не приветствует подобное решение. И поэтому дает согласие лишь в том случае, когда продажа является единственным выходом из ситуации.

 

Еще одна обязанность заемщика — ставить банк в известность обо всех происходящих с ним существенных переменах. Кредитора нужно оперативно уведомлять об изменении места жительства и работы, адреса регистрации, контактного телефона, семейного положения и состава семьи.