Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Удастся ли рынку новостроек закончить год на мажорной ноте?

5 743
Удастся ли рынку новостроек закончить год на мажорной ноте?
Что происходит на рынке новостроек? Спрос падал в июле и августе, рос в сентябре, в октябре количество сделок стабилизировалось. Цены тоже стагнируют. Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги октября на первичном рынке Москвы и области.
Коротко о главном
  • Спрос в октябре практически не изменился относительно сентября (снижение всего на 3,3%). В Москве — рост на 0,6%, в Московской области падение на 8,9%.
  • Доля ипотеки в Московском регионе не меняется третий месяц (64%). Этот показатель выше, чем до введения льготной программы.
  • За месяц средняя цена 1 кв. м в регионе сократилась на 0,9% — снижение произошло за счет Москвы в старых границах. В Новой Москве — рост на 2,9%, в Московской области — на 1%.
  • Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Новой Москвы превысила 200 тыс. рублей.
  • Объем предложения в регионе вырос за месяц на 4,3%. В Новой Москве выбор сокращается (–6,5%).
  • Выручка девелоперов в октябре 2021 года составила 156 млрд рублей — на 2% выше, чем в сентябре, и на 11% ниже, чем год назад (в октябре 2020-го).

Продажи ниже, чем до пандемии

В октябре количество сделок в Московском регионе было лишь на 3,3% меньше, чем в сентябре: 13,4 тыс. ДДУ. После падения количества сделок в июле и августе (первые месяцы после пересмотра программы льготного ипотечного кредитования) на 20 и 13% в месяц соответственно и роста в сентябре на 27% ситуация на рынке выровнялась.

В октябре показатель держался на стабильном уровне относительно предыдущего месяца. Пересмотр программы льготного ипотечного кредитования уменьшил интерес к первичному рынку по сравнению с прошлым годом и первым полугодием 2021-го, но в итоге не привел к резкому сокращению количества сделок.

В годовом выражении продажи упали на 27% (но следует помнить, что октябрь этого года сравнивается с октябрем прошлого года, когда количество сделок оказалось рекордным за все время наблюдений).

В Москве и Московской области динамика разнонаправленная. Если в области в октябре зафиксировано сокращение количества сделок на 8,9% (5,35 против 5,87 тыс. ДДУ), то в столице даже небольшой рост — на 0,6% (8,09 против 8,04 тыс. ДДУ).

В годовой динамике, напротив, продажи на первичном рынке столицы просели сильнее — на 29,7%, в области — на 22,2%. В столице сокращение лимита по льготной ипотеке полностью обнулило программу и сделало ее неактуальной, в Московской области небольшие шансы воспользоваться ей остались.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Осень — традиционно высокий сезон на рынке недвижимости. Население стремится решить жилищный вопрос до начала нового года, что также влияет на сделки. При отсутствии сезонного фактора количество сделок в регионе могло не восстановиться после падения в июле и августе. Пока продажи в Московском регионе ниже, чем до пандемии (в октябре 2019 года).

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Доля сделок с ипотекой выше, чем до введения льготной программы

По итогам октября 2021 года 64% сделок на первичном рынке Московского региона прошло с привлечением ипотечных кредитов. Доля не меняется уже третий месяц после резкого падения в августе. По сравнению с прошлым годом значение меньше на 3 п. п., но все равно на 4–5 п. п. выше, чем до введения программы льготного ипотечного кредитования.

То есть несмотря на то, что после пересмотра условий ипотека стала пользоваться меньшим спросом, к допандемийному уровню показатели не вернулись.

В октябре ипотечные ставки оставались на довольно привлекательном уровне и без льготных условий. Боясь потерять клиентов, банки аккуратно изменяли условия, а застройщики предлагали специальные программы.

В Москве в старых границах и в Московской области в октябре доля сделок с ипотекой осталась на прежнем уровне (58 и 71% соответственно). В Новой Москве после резкого сокращения доли в сентябре до 53% она вновь вернулась на уровень 63%. Такая динамика в Новой Москве связана с особенностями регистрации сделок в проектах одного из крупнейших застройщиков — А101: возможность приобрести квартиру с отложенными платежами (рассрочка и прочее) означает, что Росреестр не регистрирует залог, хотя формально недвижимость оплачена не полностью.

Цены снизились на 0,9% за месяц

В столичном регионе фиксируются признаки охлаждения рынка. Впервые с мая 2019 года средняя цена 1 кв. м снизилась (на 0,9%), она равна 233,3 тыс. рублей. В старых границах Москвы отрицательная динамика уже отмечалась (в августе 2021 года). Можно сказать, что первичный рынок вошел в состояние стагнации.

В последние месяцы все более важной составляющей динамики становится изменение структуры предложения. Средняя цена по рынку сильно зависит не столько от решений девелоперов по индексации цен, сколько от того, какие корпуса и в каких объемах находятся в реализации.

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 296,6 тыс. рублей (+0,6% за октябрь). Новостройки в Москве в старых границах подешевели в среднем на 0,5% (средняя цена «квадрата» составляет 321 тыс. против 322,6 тыс. рублей месяц назад).

В Новой Москве средняя стоимость 1 кв. м, напротив, выросла на 2,9% за месяц и перешагнула отметку 200 тыс. рублей: в октябре она достигла 200,7 тыс. рублей.

В Московской области средняя цена кв. м выросла на 1% — до 143,1 тыс. рублей.

За год цены в целом по региону увеличились на 29%, в Москве в старых границах — на 34%, в Новой Москве — на 25%, в Московской области — на 30%.

Снижение доступности жилья в столице привело к частичному смещению интереса к менее дорогим локациям в Новой Москве, в результате чего там рост продолжается, в то время как в старых границах Москвы он остановился.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

По данным Циан.Аналитики

Предложение вновь увеличивается

На первичном рынке Московского региона после незначительного сокращения объема предложения в сентябре в октябре вновь зафиксирован рост. В продаже от застройщиков доступно 76,9 тыс. квартир и апартаментов. За последний месяц выбор жилья вырос на 4,3%.

В Москве в старых границах за месяц количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 4,1% (до 35,6 тыс.), в Московской области — на 7,9% (до 32,7 тыс.). В Новой Москве количество лотов снизилось на 6,5% (до 8,6 тыс.). Это может объясняться повышенным интересом к менее дорогим локациям на фоне снижения доступности жилья в столице.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Рост объема предложения связан не только с выходом новых проектов, но и с сокращением количества сделок. В октябре в продажу вышло 43 новых корпуса — в полтора раза меньше, чем в сентябре. Такое сильное сокращение за счет Московской области — в три раза (всего 11 новых корпусов). В Москве вышло столько же новых корпусов, сколько в сентябре (32). Общая площадь вышедших на рынок корпусов составила 529 тыс. кв. м (в два раза меньше, чем в сентябре). Основной объем нового предложения пришелся на Москву в старых границах (300 тыс. кв. м).

Новых проектов в октябре вышло меньше, чем в сентябре, — шесть ЖК. Из них пять в Москве в старых границах («Воксхолл», «Мясницкая 13», «Никольские луга», «Ред Стар Лофт», «Шерстон») и один ЖК — в Московской области («Егорово Парк»).

Девелоперы заработали на 11% меньше, чем в октябре прошлого года

В октябре 2021 года выручка девелоперов Московского региона составила 156 млрд рублей. Это лишь на 2% выше, чем в сентябре: показатель также стагнирует. По сравнению с октябрем 2020-го объем выручки на 11% ниже. Для сравнения: количество сделок на 27% ниже, чем год назад, то есть падение выручки не было таким существенным за счет стремительного роста цен (за год — +29%).

За прошедший месяц выручка девелоперов увеличилась лишь в Москве в старых границах — на 9,1%. В Московской области — снижение на 8,7%, в Новой Москве — уменьшение на 10%.

ЖК «Остров»

Аналитики Циан составили рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в октябре 2021 года. В лидерах — проекты Московской области («Пригород Лесное», «Томилино Парк»), Новой Москвы («Скандинавия Юг»), а также Москвы в старых границах (ЖК «Остров»). Интересно, что ЖК «Остров» со средним чеком сделки в 32,1 млн рублей традиционно попадает в топ-10 лидеров продаж. По итогам III квартала он занимал пятую позицию, в октябре поднялся на четвертое место.

Лидеры продаж в октябре 2021 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке, тыс. рублей

Средний чек сделки, млн рублей

Пригород Лесное

Московская область

176

132

5,4

Томилино Парк

Московская область

163

135

5,8

Скандинавия Юг

Новая Москва

154

229

10,3

Остров

Москва

140

408

32,1

Десна

Новая Москва

133

162

7,0

Тропарево Парк

Новая Москва

132

221

8,8

Сердце Столицы

Москва

122

358

19,5

Прокшино

Новая Москва

113

238

10,4

Пехра

Московская область

103

136

4,4

Символ

Москва

102

350

20,0


По данным Циан.Аналитики

«В октябре цены, спрос и, как следствие, выручка застройщиков находятся в состоянии стагнации. Девелоперы аккуратно подходят к индексации цен, а количество сделок не сокращается даже с учетом фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в регионе, поскольку осень — традиционно высокий сезон на рынке недвижимости, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

По его словам, локдаун и ноябрьские нерабочие дни могут не позволить рынку закончить год на мажорной ноте: «Застройщики сейчас намного лучше готовы к дистанционным продажам, но с весны 2020 года цены выросли на треть, льготная ипотека частично свернута, а инвесторы уходят в депозиты и на фондовый рынок».


*Примечание. Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов в премиальных сегментах.

Изображение в начале статьи: ЖК «Воксхолл».

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru