недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/КоммерческаяАрендаПрофессионалам

Своя земля: как предпринимателям выкупить из аренды землю под недвижимость

21 306 1
Своя земля: как предпринимателям выкупить из аренды землю под недвижимость
О тонкостях процедуры выкупа земли из госаренды рассказывает руководитель ГК «Федерация», эксперт в области земельного законодательства Денис Шалимов.

avatar

Денис Шалимов,руководитель ГК «Федерация», эксперт в области земельного законодательства и выкупа земли из госаренды под коммерческую недвижимость

Давайте представим такую ситуацию: вы бизнесмен, который на протяжении двух лет владеет офисным зданием в центре российского города с населением более одного миллиона человек. Вы каждый год оплачиваете аренду земельного участка, на котором стоит ваш бизнес-центр. И вот вам приходит в голову мысль: а не выкупить ли участок земли из государственной аренды?

Или еще один пример: вы — руководитель небольшого агрохолдинга. У вас имеется более 100 га земли сельхозназначения, на которых растут пшеница, кукуруза и подсолнечник. Половина земли — ваша собственность, но часть принадлежит региональным муниципальным образованиям. И вы не знаете, какое желание у чиновников возникнет завтра: продлить с вами договор аренды или забрать земли обратно.

Кому из бизнесменов нужна земля в собственность

В нашей стране вся земля кому-то принадлежит: физическому, юридическому лицу или государству. По закону земельные участки делятся на несколько категорий:

  • земли сельхозназначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного спецназначения;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • земли лесного и водного фонда;
  • земли запаса. 

В основном из государственной аренды выкупают земли сельхозназначения и населенных пунктов.

В первом случае земля может понадобиться руководителям агрохолдингов и крестьянско-фермерских хозяйств, основной бизнес которых — выращивание сельхозпродукции для дальнейшей ее реализации. Они имеют право выкупить землю только спустя три года аренды. И это правильно! Таким образом можно избежать недобросовестного поведения со стороны конкурентов, администрации, и не потерять основной источник дохода.

Земли в населенных пунктах, оформленные в собственность, нужны бизнесменам, которые владеют офисными центрами, складами, промышленными предприятиями. Владение даст возможность, к примеру, без проблем проводить реконструкцию здания. Если участок в собственности, то согласовывать шаги, которые предприниматель считает экономически выгодными для своего дела, ни с кем не надо. Если же он всего лишь арендатор, то принимать решение по поводу планов будет арендодатель. А он вправе разрешить либо отказать.

Когда здание в собственности, а земля в аренде, то процедуры по согласованию ремонта или реконструкции с администрацией будут сложные и длительные. Это не только усложняет процесс, но и затягивает его. Поэтому сейчас все больше бизнесменов стараются выкупать землю из госаренды. 

Порядок выкупа земельного участка из аренды

Помните, что чем дольше вы платите за аренду земли, тем дороже она становится. Процентная ставка по аренде всегда растет, за исключением некоторых регионов, а это повышает стоимость эксплуатации здания. Собственник же платит только налог на землю.

В Москве сейчас ставка по аренде и по налогу одинаковая, и в этом случае собственник в финансах ничего не теряет, но и не получает. 

Но в других областях, например Воронежской и Курской, — коэффициенты по аренде превышают коэффициент по налогам. Значит, чтобы сэкономить, надо выкупать землю.

Для земель сельхозназначения действует понижающий коэффициент и арендные ставки сильно не влияют на оплату. Казалось бы, зачем выкупать? Чтобы защитить свои активы.

Земли сельхозназначения 

Давайте снова начнем с аграриев. Сначала следует проверить, прошел ли трехлетний срок для выкупа земли и нет ли нарушений и задолженностей по арендной плате. Для этого подается заявление в городской департамент имущественных и земельных отношений. Специалисты проверяют границы, правила пользования, задолженности и принимают решение: продать или отказать. 

Земли в населенных пунктах 

Если мы говорим про земли в населенных пунктах, то важно наличие капитального строения. Если оно есть и нет проблем с границами, здание используется в соответствии с видом разрешенного использования, нет самовольных построек, то можно подавать заявление в администрацию, приложив документы на право собственности.

Администрация проверяет соответствие документов, границ, задолженность по арендной плате, разрешенный вид использования, а также размер территории. Бывают такие случаи, когда, к примеру, площадь трехэтажного здания 1000 квадратных метров, а расположено оно на земле площадью 1 га. Такую землю невозможно будет выкупить, потому что она несоразмерна заявленной территории. Ее не продадут и предложат размежевать. Если вы против, то придется готовить обоснование.

Возможные причины отказа: 

  • имеются самовольные постройки;
  • имеется несколько собственников и кто-то против покупки;  
  • участок внесен в городской план по застройке территории;
  • земли включены в состав зон отдыха или парков;
  • арендуемые участки отнесены к охранным зонам газопроводов или включены в территории, подведомственные Минобороны.

Сколько стоит земля? 

Для разных категорий земель стоимость рассчитывается по-разному.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть оценены как по кадастровой стоимости, так и по рыночной. Последнюю всегда можно в судебном порядке потребовать снизить, доказав, что она завышена.

Суммы для земли в населенных пунктах рассчитываются в каждом регионе с учетом территориальных особенностей.

В Москве участок можно выкупить за сумму, которая составляет до 100% от кадастровой цены, а в Подмосковье — всего 15%. 

В больших городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек (Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самара, Воронеж) цена выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости.

Земли сельхозназначения в Воронежской области продают по кадастровой стоимости от 50 до 86 тыс. рублей за гектар. Но там же применяется и рыночная цена. В местном законе «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» сказано, что можно купить землю по рыночной стоимости, но не превышающей кадастровую. В Курской области нет возможности купить участок по рыночной стоимости, а только через снижение кадастровой.

Но сэкономить можно во всех случаях. Приведу реальные цифры из практики. Земля сельхозназначения стоила 12 млн рублей, а купили ее в итоге за 3,8 млн. За территорию транспортного предприятия в Курской области просили 73 млн рублей, а продали в конце концов за 2 млн.

Готовим документы на выкуп

Чтобы выкупить земельный участок у государства, необходимо подготовить следующие документы: 

1.    Договор аренды, в котором прописано месторасположение участка с установленными границами.

2.    Заявление на имя главы муниципалитета о желании выкупить землю.

3.    Паспорт, ИНН.

4.    Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка, его официально установленные границы, а также кадастровую стоимость.

5.    Акт независимой оценки цены арендуемой земли.

6.    Технический план участка.

7.    Выписка из ЕГРН. 

Пакет документов подается в администрацию. На рассмотрение уходит до 30 дней, после чего и принимается решение: продать или отказать. Но даже если вам отказали, это решение можно пересмотреть. Не стоит опускать руки, ведь после того как вы станете собственником, у вас появится масса вариантов распоряжения землей на свое собственное усмотрение. 

Комментарии 1
Сергей Яр8 сентября 2021, 14:13

На словах то всё легко, а вот на деле кукиш под нос, власти в городах не дадут разрешения на выкуп, емли ты не сват ммшустина или родственник путиным

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru