недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотекаПрофессионалам

Спрос на новостройки Московского региона упал на треть по итогам августа

7 254 11
Спрос на новостройки Московского региона упал на треть по итогам августа
Новостройки в Москве в старых границах подешевели впервые с лета прошлого года. По сравнению с июнем количество ДДУ в Московском регионе снизилось на треть, а доля кредитных сделок резко сократилась — с 72 до 64%. При этом объем предложения растет четвертый месяц подряд.

Аналитики Циан подвели итоги августа на первичном рынке Московского региона. Это второй месяц действия ипотеки с обновленными условиями, он показал реальную ситуацию с падением спроса (в июле часть сделок оказалась переходящей с июня).

Коротко о главном
  • Спрос в августе просел почти на треть (–31%) относительно июньских значений, когда действовала льготная ипотека на прежних условиях. В Москве — падение на 33%, в Московской области — на 27%.
  • Количество оформленных ипотечных кредитов сократилось на 40% по сравнению с июнем. Доля сделок в кредит снизилась с 72% в июне до 64% в августе 2021 года. Наибольшее падение — в Новой Москве (–12 п. п.) и в Москве в старых границах (–10 п. п.).
  • Новостройки в старых границах Москвы подешевели за месяц на 0,7% — впервые с июля 2020 года. Но в целом по региону средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе выросла на 1,4%.
  • Конкуренция усиливается: объем предложения вернулся к значениям сентября 2020 года — выбор за месяц увеличился на 10%: в продаже порядка 74,9 тыс. квартир и апартаментов. Объем предложения растет четвертый месяц подряд.
  • Выручка девелоперов в августе 2021 года оказалась ниже, чем год назад (в августе 2020-го). В тройку проектов — лидеров продаж вошла новостройка со средним чеком сделки в 31 млн рублей.
важно

По итогам августа исходные данные по сделкам не содержали информации по некоторым ЖК. По ним объем сделок был определен экспертно — эта оценка будет скорректирована в следующем мониторинге по реальным цифрам.

Объемы продаж в августе — наименьшие в этом году

Август 2021 года — первый месяц, который объективно отражает ситуацию с падением спроса после пересмотра программы льготного ипотечного кредитования.

В июле 2021 года часть ДДУ — сделки, совершенные в последние дни июня, регистрация по которым прошла в следующем месяце. Напомним, в июле 2021-го относительно июня спрос просел на 21%. В августе 2021 года относительно июньских значений падение спроса оказалось существеннее: почти на треть (–30,6%) в целом по Московскому региону.

По итогам августа зарегистрировано 10,95 тыс. ДДУ против 15,78 тыс. в июне 2021-го. Относительно июля 2021 года спрос снизился на 13%. В годовой динамике (по сравнению с августом 2021-го — на 17,6%).

Снижение количества сделок произошло по всем направлениям. В Москве за месяц количество сделок уменьшилось на 18%, в Московской области — на 6%. Относительно июня падение — на 33% для Москвы и на 27% — для Московской области.

В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы просели на 12%, а вот в области — на 24%.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Аналитического центра Циан

Нынешние объемы августовских продаж (11 тыс. сделок в месяц) — это наименьший показатель в этом году, за исключением январских сделок, когда из-за длительных новогодних каникул было зарегистрировано на 1 тыс. сделок меньше, чем в августе.

Меньше 11 тыс. сделок в месяц в столичном регионе заключалось преимущественно до второй половины 2017 года, но это не значит, что спрос обвалился до уровня четырехлетней давности. Все же август — традиционно низкий сезон на рынке недвижимости, что также влияет на количество сделок.

В Московской области продажи пока ниже, чем до пандемии (в начале 2020-го). В Москве продажи августа оказались хуже, чем в марте 2020 года, когда из-за обесценивания рубля на рынке фиксировался ажиотажный спрос. В то же время они лучше, чем в январе–феврале 2020 года, в локдаун и период выхода из него.

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона, тыс.

По данным Аналитического центра Циан

Доля ипотечных сделок резко снизилась

По итогам августа на первичном рынке столичного региона отмечено резкое снижение доли сделок в ипотеку — в кредит заключено 64% ДДУ, притом что в июле доля составляла 70%, а в июне (когда льготная ипотека действовала на старых условиях) — 72%. Таким образом, обновление программы привело к снижению доли ипотеки на 8 п. п.

Относительно июня уменьшение доли ипотечных сделок в августе для Москвы в старых границах составило 10 п. п. (с 68 до 58%). В Новой Москве — на 12 п. п. (с 78 до 66%). В Московской области снижение минимально — на 6 п. п. (с 74 до 68%). В абсолютном выражении количество оформленных ипотек снизилось в августе на 40% по сравнению с июнем (при этом количество сделок снизилось на 31%).

Впрочем, относительно периода, когда льготная ипотека еще не действовала, нынешняя доля ипотечных сделок все равно выше. В январе–апреле 2020 года в среднем по региону в ипотеку приобретали только 59% квартир в новостройках.

В старых границах Москвы средний срок оформленного кредита показывает снижение второй месяц подряд (на протяжении января–июня фиксировался рост). Кредит в августе брали в среднем на 248 месяцев (против 256 в июне и 251 в июле). Одновременно средний чек покупки в кредит превысил 16,5 млн рублей (в предыдущие месяцы максимальная отметка была на уровне 15,8 млн рублей).

В Новой Москве, где снижение доли ипотечных сделок максимально, средний срок ипотеки, наоборот, показывает рост: в августе кредит брали в среднем на 247 месяцев (против 245 в июле и 235 в июне 2021 года). Средний чек сделки в кредит уменьшается: сегодня это в среднем 8,5 млн рублей против 8,8 млн в июле–июне.

В Московской области средний срок ипотечного кредита — 238 месяцев против 246 в июне-июле. Средний чек сделки в ипотеку — в среднем 6,2 млн рублей (в июле — 6,4 млн, в июне — 6,2 млн рублей).

С «обнулением» льготной ипотеки для столичного региона пока не сложилось единой тенденции, но очевидно, что в старомосковских границах стало меньше клиентов, которые брали ипотеку только ради того, чтобы попасть в программу льготного ипотечного кредитования. Такие покупатели нередко оформляли кредит на максимально возможный срок и брали ипотеку «на что хватит», то есть рассматривали более доступные варианты.

Сейчас на рынок вышли ипотечные заемщики, для которых было не столь принципиально сокращение лимита кредитования по льготной ипотеке, в том числе — по причине более дорогих покупок. По подсчетам Циан, примерно 29% сделок на первичном рынке с приобретением недвижимости стоимостью от $1 млн проходит в кредит. Поэтому логично, что средний чек ипотечной сделки растет при сокращении сроков кредитования.

Новостройки в старых границах Москвы подешевели

Сокращение лимита льготного кредитования и снижение количества сделок привело к снижению темпов роста цен на недвижимость. Впрочем, по итогам августа все равно был обновлен новый ценовой рекорд. Средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке столичного региона составила 225,9 тыс. рублей, что на 1,4% выше, чем в июле (283,8 тыс.).

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 284,5 тыс. рублей (+0,2% за август). Новостройки в Москве в старых границах подешевели в среднем на 0,7% (средняя цена «квадрата» составляет 312,1 против 314,1 тыс. месяц назад). В Новой Москве средняя стоимость кв. м выросла за месяц на 1% — до 194,3 против 192,4 тыс. рублей месяц назад. В Московской области средняя цена 1 кв. м — 135,7 тыс. рублей (рост за месяц на 2,3%).

Таким образом, в Москве стоимость на первичном рынке уже отреагировала на изменение условий ипотечного кредитования, тогда как в области сохраняется высокий рост, где даже предельная сумма ипотечного кредита 3 млн компенсирует почти половину стоимости квартиры (средний чек ипотечной сделки — 6,2 млн рублей).

В Москве же прирост цен 0,2% — минимальный с начала года. Для сравнения: на такую же величину цена увеличивалась в мае 2020 года, когда льготная ипотека была только запущена. Иными словами, в столице фиксируются признаки охлаждения рынка. В старых границах Москвы отрицательная динамика была отмечена впервые с июля 2020-го.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

По данным Аналитического центра Циан

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

По данным Аналитического центра Циан

Предложение увеличилось на 10% — конкуренция усиливается

Второй месяц подряд на первичном рынке Московского региона увеличивается объем предложения. В продаже от застройщиков доступно порядка 74,8 тыс. квартир и апартаментов. За последний месяц выбор жилья от застройщиков вырос на 10,2% и находится на уровне сентября прошлого года. В Москве в старых границах за месяц количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 15% — до 34 тыс., в Новой Москве — на 3,2% (до 10,1 тыс.). В Московской области — рост на 7,7% (30,7 тыс. лотов в продаже).

Рост объема предложения фиксируется не только за счет новых проектов, которых вышло меньше, чем в июле, но и по причине вывода новых объемов в уже реализуемых новостройках. Иными словами, девелоперы активнее выводят «запасы» непроданного жилья в открытую реализацию. Объем предложения увеличивается четвертый месяц подряд.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Количество новинок первичного рынка снизилось по сравнению с июлем. В августе 2021 года стартовали продажи всего четырех новых жилых комплексов в целом по Московскому региону (против 14 в июле). Общая площадь августовских новых проектов составила 469 тыс. кв. м в 44 корпусах. Основной объем нового предложения пришелся на Москву в старых границах (211 тыс. кв. м).

Объем нового предложения, вышедшего на первичный рынок Московского региона, тыс. кв. м


По данным Аналитического центра Циан

Из новых проектов три вышло в старых границах Москвы: «В Алтуфьево»; Bogenhouse; Little. И один — в Московской области («Горки Парк»).

Выручка девелоперов ниже, чем год назад

В августе 2021 года выручка девелоперов составила порядка 117 млрд рублей (в целом по Московскому региону), что является худшим показателем с февраля. Относительно июля выручка сократилась на 16% (со 139,1 млрд), относительно июня 2021 года — на 31,3% (со 170,4 млрд).

В годовой динамике (относительно августа 2020-го) выручка девелоперов оказалась ниже на 2,9% — тогда застройщики заработали 120,5 млрд рублей. При этом количество сделок в годовой динамике меньше на 17,6% — за счет роста цен выручка снизилась минимально.

За прошедший месяц выручка девелоперов уменьшилась сопоставимо для проектов Москвы в старых границах (–15,8%) и Московской области (–13,6%). В Новой Москве падение за месяц значительнее (–20,4%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в августе 2021 года.

В лидерах по количеству сделок — проекты всех локаций: Новой Москвы («Десна»), Московской области («Пригород Лесное»), а также Москвы в старых границах («Остров»). Примечательно, что в тройке лидеров — проект со средним чеком сделки 31,4 млн рублей.

Лидеры продаж в августе 2021 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке, тыс. руб.

Средний чек сделки, млн руб.

Десна

Новая Москва

295

162

6,1

Пригород Лесное

Московская область

258

135

5,3

Остров

Москва в старых границах

197

403

31,4

Скандинавия Юг

Новая Москва

185

210

10,7

Тринити

Москва в старых границах

166

243

10,8

Люберцы 2018–2023

Московская область

165

164

7,3

Символ

Москва в старых границах

164

326

19,4

Томилино Парк

Московская область

154

136

5,6

Прибрежный парк

Московская область

151

148

5,6

Дмитров Сити

Московская область

142

84

3,7

По данным Аналитического центра Циан

Отсутствие обвального снижения доли ипотечных сделок в Москве говорит о том, что ипотека продолжает играть ключевую роль в формировании спроса на рынке жилья, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

По мнению эксперта, именно поэтому рост ключевой ставки даже на 0,25 п. п. с большой вероятностью будет компенсирован застройщиками через различные совместные программы с банками, а также в виде дисконтов. «При условии того, что девелоперы будут выводить новые корпуса не так дорого, как в первой половине 2021 года, заметного дальнейшего падения спроса удастся избежать. По итогам сентября возможен рост количества сделок за счет сезонного фактора», — уточняет Алексей Попов.

* Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Фото в начале статьи: ЖК «Томилино Парк»/cian.ru

Комментарии 11
Сергей ТСТ23 сентября 2021, 22:55

но все равно Спрос то вырос ..т.е все равно звонят и Спрашивают ..)))

Ответить
Александр24 сентября 2021, 10:34

По сравнению с 1950 годом количество сделок, рост цены и объём ипотечного кредитования вырос на 10 000%

Сергей ТСТ24 сентября 2021, 14:13

так и я про то , а звонки в агенство за 100 лет по сравнению с 1921 годом увеличились в миллион раз ..жаль интернет запросы нельзя сравнить с 1950 годом)))

Дмитрий24 сентября 2021, 17:27

Это уже высшая математика. А мошенники пока вполне арифметикой обходятся.

ID: 4475854926 сентября 2021, 17:09

Очень хорошо!!! Но цены падают медленно, увы...

Ответить
Сергей ТСТ2 октября 2021, 12:34

https://www.cian.ru/stati-vygodno-li-pereezzhat-v-moskvu-iz-regionov-sovmestnoe-issledovanie-hhru-i-tsian-320977/ уже приглашают приезжих , уговаривая , что жить по найму в Москве выгодно .. и ипотека , так себе комаринный укус )))

ID: 213159222 октября 2021, 23:40

Летние месяцы - вообще не показатель по спросу/предложению, т.к. сезон отпусков.

Ответить
Сергей ТСТ3 октября 2021, 10:55

Да да именно так, Январь не рабочих дней много не показатель , Февраль вообще дней меньше ... Март все заняты 8 Марта , Апрель не деловой сезон , там далее Май опять нерабочих дней много ... ну и далее Июнь, Июль , Август .. Летние месяцы не сезон , Сентябрь Люди заняты 1 Сентября , Октябрь Людям не до Этого ... Ноябрь Спрос был исчерпан высоким спросом пред идущих месяцев , Ну и Декабрь Люди готовятся к Новому году ... ))))) Вот такую сказку каждый год повторяйте ...

Дмитрий3 октября 2021, 13:06

да даже без утрирования. этой весной (когда спрос начал насыщаться) писали, что летом спада не будет, потому что корона, а значит никаких отпусков и поездок, как и походов в развлекательные заведения, а на сэкономленные (и накопившиеся за год) деньги люди квартиры будут покупать, так что снижения спроса, а значит и цен, не будет так что покупайте сейчас.
кстати, пишут, что в сентябре и спрос и покупки просели, причем на треть, причем в том городе, куда вся страна едет за работой

ID: 213159223 октября 2021, 14:42

В прошлом году именно осенние месяцы указали направление цен на недвижимость. Конечно, другие факторы (типа "доступной ипотеки") тоже играют роль, но сезонность ценообразования вполне прослеживается.
В общем, будем посмотреть :)

Ответить
Сергей ТСТ3 октября 2021, 16:04

нет ни какой сезонности у квартир , она существенной роли не играет .. прошлой осенью пришлись покупки тех кто побежал за дешевыми кредитами их им одобрили в начале лета на четыре месяца ..застройщики искусственно убрали часть экспозиции , заказали кучу статей , что предложение сокращается .. начали цены поднимать ... вот народ и повалил в покупки создавая ажиотаж
... если бы это осень была бы на рост реальных продаж то продажи точно так же росли бы как летом 2020 года .. кривая там за лето была вверх .. осень продолжение ..и тут кривая вниз осень продолжение кривой ..можно конечно задрать вверх .. но только прямой покупки жилья госбанками и на бюджетные .. население пустое ... Сечины и Абрамовичи вам не конкуренты в Коммунарке .. и потом загляните в календарь уже октябрь )))) и не первое число ..

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru