Что придет на смену хрущевкам?

Изначально идея депутатов, в частности инициатора законопроекта Мартина Шаккума, понятна: стимулировать строительство социально ориентированного жилья экономкласса. Только вот те формы и методы, с помощью которых предлагают это сделать, мягко говоря, вызывают недоумение и даже неприятие среди участников делового сообщества. Так, на круглом столе главных редакторов специализированных СМИ, организованном в рамках выставки «ДОМЭКСПО», было высказано опасение повторить опыт подобного строительства в Казахстане. Там настроили а-ля хрущевок, рассчитанных на 10–15 лет эксплуатации, — и граждане, сэкономившие на покупке жилья, превратились в тех самых скупых, которые платят дважды.

Между тем дома, ориентированные на широкие массы населения, еще нужно возвести, и тут возникает вопрос, готовы ли девелоперы работать в рамках предложенного законопроекта и видят ли они в этом смысл.

 

 

 

 

Свою позицию по этому поводу высказал на круглом столе Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». По его словам, принцип, положенный в основу законопроекта, весьма прост. Первоначально проводят некий аукцион на понижение цены. Стартовой является стоимость квадратного метра, установленная Минрегионразвитием. По Москве на I квартал этого года она составляет более 80 тыс. руб., по Подмосковью — около 42 тыс. руб.

 

Продажа квартир в рамках предложенного документа возможна по тем же схемам, которые сейчас уже успешно действуют, в частности, на стадии строительства по договору долевого участия (ДДУ). Правда, в законопроекте есть одна оговорка: на стадии строительства ДДУ можно заключать только с покупателями — физическими лицами (юрлица исключены), в противовес существующему ФЗ-214.

 

После завершения строительства реализация происходит по договорам купли-продажи. В этом случае приобретателями могут стать либо обычные граждане, либо органы государственной власти, которым нужны квартиры для обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий. То есть ни одна инвестиционная либо иная компания не сумеет скупить доступные квартиры, чтобы потом их перепродать подороже.

 

Что касается участков, то предусмотрено два механизма их предоставления. Они схожи, разница лишь в том, что земля может быть свободной, в том числе от обременений третьих лиц, либо находиться в границах застроенных территорий, что предполагает не только новое строительство, но и реконструкцию, редевелопмент, снос старого жилья и т. д. В законопроекте впервые предусмотрен ряд мер, которые в теории сделают этот процесс более открытым. В частности, это размещение на сайте местной администрации или субъекта Федерации информации о готовности застройщика начинать продажи. Здесь же должны опубликовать сведения об объеме предложения, о характеристиках жилья (в первую очередь это этаж, площадь и т.д.), о стоимости квадратного метра и всей квартиры. Плюс должен быть вывешен не только образец, но и реестр заключенных договоров, то, что сегодня некоторые девелоперские компании и риэлторские агентства активно скрывают, вызывая ажиотаж. То есть законодатели создают такую ситуацию, когда уже на старте продаж покупатель полностью осведомлен о том, что же он может приобрести, когда, как и т.д.

 

Следующим шагом является публикация реестра заключенных договоров на сайте регистрационной палаты субъекта Федерации. Здесь, по словам спикера, также есть один важный нюанс: застройщик при заключении нового договора или внесении изменений в старый договор с покупателем обязан проинформировать об этом местную администрацию в течение трех дней.

 

Еще одна мера: в записи в едином государственном реестре прав должны указывать реквизиты объекта недвижимости, следует сделать специальную пометку о том, что это жилье именно экономического класса.

 

 

 

Как известно, основной мотив деятельности застройщика — получение прибыли, той самой дельты между доходами от продажи и затратами девелопера на создание этого объекта. Таким образом, в условиях свободного рынка у девелопера есть варианты: строить дешево, максимально просто, продавать по средней цене и кое-как выживать или же вносить в проект некоторые качественные улучшения, которые позволяют повысить цену и, соответственно, доходы (то, что сейчас происходит на рынке Московского региона). К таким улучшениям можно отнести всем уже набившую оскомину качественную отделку входных групп или квартир, а также продуманные планировочные решения, которые, вероятно, немного удорожают проект, но существенно улучшают его привлекательность для покупателя.

 

В рамках рассматриваемого законопроекта девелопер фактически не может повысить стоимость реализации, поэтому единственный способ не упустить прибыль — это минимизировать затраты. По опыту последних 20 лет можно сказать, что этот метод практически всегда сводится к ухудшению качества. «Это будет нечто по минимальной стоимости, иногда построенное тяп-ляп, иногда более-менее, но с огромными затратами при дальнейшей эксплуатации, — уверен Г. Алтухов. — Поскольку применяли неэффективные материалы, технологии, конструкции, часто будет требоваться капитальный ремонт. В противном случае построенные объекты будут недолговечными. Как выбираться из этой западни для девелопера и покупателя в условиях фиксированной стоимости метра, я, к сожалению, пока не знаю».

 

Действительно, полностью просчитать экономику проекта в рамках предложенного закона не представляется возможным — слишком много остается неясностей, слишком много «если». В принципе если считать на пальцах, то себестоимость дома-коробки, даже с самой минимальной отделкой, плюс прокладки сетей по границам участка, но без подключения к магистральным сетям, без оплаты техусловий и тому подобного, по Москве, Подмосковью и еще нескольким регионам России ниже, чем предлагаемая Минрегионом средняя рыночная стоимость. То есть в теории прибыль получать можно. Но вот как это будет по факту — не очень понятно.

 

К плюсам законопроекта эксперт относит то обстоятельство, что девелопер будет строить фактически только за счет привлеченных средств. Необходимость крупных собственных капиталовложений на начальном этапе — сегодня именно это обстоятельство затрудняет возведение доступного жилья и отсекает часть игроков рынка. Кроме того, на приобретение земли, выкуп прав аренды, вывод существующих предприятий из пятна застройки также требуются средства. Законодатели обещают девелоперу осуществлять прокладку магистральных сетей за счет местной администрации либо компенсировать эти затраты. Правда, по непонятной пока схеме. Как известно, с подобными выплатами иногда могут тянуть годами.

 

Еще один существенный момент, который делает риски девелопера достаточно высокими, — это полная зависимость от Минрегионразвития в части продаж. В течение первых 12 месяцев можно предлагать жилье только по той цене, по которой выиграл аукцион. В дальнейшем стоимость индексируется пропорционально изменению рыночных цен Минрегионразвития, но непонятно, каким образом эти рыночные цены формируются и не будет ли это инструментом давления на девелопера.

 

«Если говорить о проекте в целом, — подводит итог спикер, — я вижу некоторые риски, которые в представленном законопроекте не учтены. Например, велика вероятность появления фирм-однодневок или фирм-прослоек, которые за счет демпинга назаключают договоров и потом за определенную плату будут переуступать их другим игрокам рынка? Либо будут пытаться строить собственными силами, при помощи дешевой рабочей силы? При этом, возможно, опять будут обманутые дольщики».

 

 

 

 

Георгий Мирзоянц, заместитель генерального директора ООО «Капиталстрой», в своем выступлении заострил внимание на проблемах, которые могут возникнуть после окончательного принятия законопроекта. «На мой взгляд, успешному развитию строительства жилья, которое могло бы быть доступным по своей цене для граждан, мешает недостаточная урегулированность отношений инвестора-застройщика и органов власти», — считает эксперт.

 

Как показывает практика, на местах титанические усилия местной власти, как правило, направлены не на помощь инвестору-застройщику в успешном и своевременном выполнении своих обязательств по освоению территорий, а на то, чтобы минимизировать его прибыль, а часто просто довести до банкротства. Участникам рынка хорошо известны основные отработанные годами методы такой «помощи». Кроме тотальной коррупции это задержка, порой на годы, в выдаче и согласовании необходимых документов, а также понуждение инвестора-застройщика к исполнению дополнительных обременений, которых не было на момент заключения инвестконтрактов. «Судя по распространенности таких методов, создается впечатление, что чиновники из разных районов и областей проводят семинары по обмену опытом, — говорит Г. Мирзоянц. — Подтверждением моих слов могут служить многочисленные обманутые дольщики по всей стране». Чтобы исправить существующую ситуацию, по словам эксперта, необходимо сделать так, чтобы бизнес и власть находились в равноправных отношениях. К сожалению, и существующие нормативные акты, и обсуждаемый законопроект имеют явную командно-административную направленность.

 

Тем не менее в законопроекте содержится весьма конструктивный посыл, считает спикер, который связан с обязательным обеспечением выставляемых на аукцион земельных участков инженерными коммуникациями за государственный счет. Исполнение этого положения позволит существенно снизить себестоимость строительства, что полностью укладывается в декларируемую цель обсуждаемого законопроекта — создание условий для развития строительства жилья экономического класса. Одно но. Важно, чтобы инженерные коммуникации строили и сдавали в срок. Исключить сомнения поможет введение в законодательном порядке нормы обязательного завершения строительства всех инженерных коммуникаций до выставления земельного участка на аукцион.

 

Однако законопроект вряд ли увидит свет — во всяком случае, в представленном виде, считает адвокат Олег Сухов. «Он скорее похож на сказку. В наше время в сфере строительства помещений и передачи по договору долевого участия, учитывая сложившиеся взаимоотношения с властью, невозможно ни нормальное возведение жилья, ни определение адекватной его стоимости», — полагает эксперт.

 

 

 

 

Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки (эксперт Государственной думы), отметила, что сегодня рынок недвижимости переживает непростой период. Правила игры меняются. Если раньше застройщики получали колоссальную прибыль от вводимых объектов, то теперь этого нет. Усилия государства направлены на то, чтобы взять этот рынок под контроль, поэтому законопроектов, подобных обсуждаемому, будет все больше и больше. Фактически застройщиков в большинстве своем вынуждают обслуживать интересы государства. «Не знаю, насколько это плохо или хорошо, это отдельная тема, но в целом с небольшими дополнениями такой закон (если не говорить о Москве, потому что здесь доступное жилье скупят сразу же, даже не за три дня, а за три часа) для регионов — хороший инструмент регулирования строительства», — считает И. Радченко.

 

 

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»

Георгий Мирзоянц, заместитель генерального директора ООО «Капиталстрой»

Олег Сухов, адвокат

Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки (эксперт Госдумы)