Без штампа в паспорте: сделки со «вторичкой» станут более рискованными?

В конце июля российский премьер Михаил Мишустин подписал постановление о том, что только два штампа в паспорте остаются обязательными: о регистрации по месту жительства и о воинской обязанности. Теперь каждый гражданин вправе выбирать, ставить или нет в паспорте отметки о браке и детях.

Покупатели «вторички» озадачились: вот, например, запрос одной из читательниц Циан.Журнала. «Я собираюсь купить “двушку” в Москве на вторичном рынке. Знаю, что в ходе сделки обязательно нужно проверять семейные обстоятельства собственников: если у него есть супруг(а) и/или дети, то они могут оспорить сделку, а я рискую столкнуться с лишними проблемами и судами. Раньше можно было посмотреть информацию о браке и детях в паспорте владельца квартиры, а сейчас этот способ отпадает. Как быть? Сделки со вторичной недвижимостью станут более рискованными?»

Эксперты полагают, что паспортные нововведения принципиальной роли на рынке не сыграют, хотя и появятся определенные особенности.

Спрашивали? Отвечаем!

Во-первых, при желании штамп о регистрации брака и детях до 14 лет проставить вполне реально: отменена обязанность это делать, но право осталось.

Во-вторых, данные о браке и детях не единственная информация, которая не содержится в паспорте. Новое правило освобождает россиян от отметок о ранее выданных паспортах (а также документах, удостоверяющих личность за пределами страны), об ИНН, группе крови, а также резус-факторе (эти штампы и так были необязательными).

В-третьих, в паспортах россиян останутся отметки о регистрации по месту жительства, снятии с регистрационного учета и воинской обязанности.

Зачем понадобились все эти изменения? Одной из главных функций штампов о браке и детях была возможность быстро подтвердить родство в экстренных ситуациях — например, для посещения родственника в реанимации. Но приказ Минздрава № 869н от 19 августа 2020 года расширил круг посетителей больных, позволив проходить не только родственникам, но и друзьям (у которых, понятное дело, никакой отметки в паспорте нет). При этом окончательное решение о допуске (или об отказе в нем) все равно принимает врач.

Почему штампы отменили именно сейчас? Потому что это пережиток прошлого и очередной шаг в развитии электронного документооборота. Так, во всяком случае, считает юрист компании Nevsky IP Law и специалист по праву интеллектуальной собственности Елена Гладкова (ее мнение опубликовало издание The Village). Уже в скором времени, полагает эксперт, «абсолютно все документы перейдут в digital-формат».

С другой стороны, отмена обязательных штампов дает пусть и небольшую, но все же защиту персональных данных: у посторонних меньше шансов узнать о личной жизни владельца паспорта.

А как же сделки с жильем?

Вопрос действительно тревожный. Предположим, покупатель заключает сделку, предварительно не выяснив, кто в дальнейшем вправе претендовать на купленную квартиру. В результате он будет сидеть на пороховой бочке, рискуя спустя годы после ремонта и переезда столкнуться с попыткой оспорить переход права, если выросшие дети продавца вдруг решат обратиться в суд.

Напомним, при использовании материнского капитала родители должны выделить детям долю в квартире, пропорциональную их «вкладу» в покупку. Не все родители это знают, а знающие как-то предпочитают не следовать закону — впоследствии выросшие дети имеют право обратиться в суд и потребовать восстановления справедливости.

Схожий механизм работает и в отношении супруга (супруги), чье согласие необходимо для проведения сделки: умолчав о второй половине, участники сделки могут обойтись и без такого согласия, только потом покупатель получит повестку в суд об оспаривании перехода права собственности.

Все вышеописанные риски минимизируются, если со стороны покупателя действует профессиональный риелтор, способный провести проверку квартиры и установить все юридические аспекты вне зависимости от наличия штампов в паспорте собственника.

«В любом случае мы сперва выясняем семейное положение собственника через правоустанавливающие документы. На сделку мы просим принести или согласие от супруга, или заявление, что на момент приобретения продавец в браке не состоял. Здесь два варианта: указать эту фразу в договоре купли-продажи (продавец подписью на договоре подтвердит этот факт), или отдельно сделать нотариальное заявление о том, что он на момент сделки не состоял в браке», — комментирует Елена Толстикова, юрист и руководитель «Агентства ФЛЭТ».

Как удостовериться в правдивости продавца

В отличие от отметки в паспорте, первостепенное подтверждающее значение имеет свидетельство о госрегистрации того или иного акта гражданского состояния — в том числе и сведения о заключенном браке, уточняет Екатерина Тягай, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper. Это значит, что на штамп в любом случае надеяться не приходится — нужен документ посерьезнее.

Из-за отсутствия штампа от сделки точно никто не откажется, уверена Елена Толстикова: есть и другие способы проверить информацию о собственниках и убедиться, что сделка будет безопасной.

Как проверить семейные обстоятельства участников сделки и гарантировать, что продавец говорит правду?

— Изучить правоустанавливающие документы.

— Взять с собственника нотариальное заявление о том, что он не состоял в браке на момент приобретения той квартиры, которую сейчас продает (или прописать соответствующий пункт в договоре купли-продажи).

— Если же собственник состоял в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги). Если однажды выяснится, что человек соврал о своем семейном положении, то это мошенничество — оно подпадает под статью Уголовного кодекса РФ.

Кроме того, если есть супруг(а), без согласия которого проводится сделка, и впоследствии эта сделка будет оспорена, то иск будет направлен именно обманщику, а не добросовестному покупателю — это будет иск на раздел вырученных с продажи средств.

— Из документов на квартиру (в том числе из платежных документов) удастся понять, использовался ли маткапитал. Допустим, квартиру покупали по ДДУ — стоит запросить квитанцию об оплате, из которой станет ясно, использовался ли маткапитал. А еще можно поинтересоваться у собственников справкой об остатке по маткапиталу — справку предоставляет Пенсионный фонд, она доступна в электронном виде.

— Если маткапитал использовался, то родители сперва обязаны выделить доли в квартире на детей, потом получить разрешение органов опеки на сделку с одновременным выделением доли в новой квартире. Сделка по продаже и покупке нового жилья должна проходить в один день. Разумеется, существуют и определенные обстоятельства, при которых такую сделку провести не получится — подробнее читайте здесь. В целом если детей долями не наделяют, то это повод отказаться от сделки: слишком опасно.

— Если маткапитал не использовался, то это следует прямо указать в договоре купли-продажи: подписью на договоре продавец подтвердит этот факт.

Кто рискует?

Принципиальных изменений на рынке недвижимости нововведение не повлечет, резюмирует Елена Толстикова: «При работе с риелтором покупатель редко имеет доступ к паспорту продавца до дня сделки. А риелторы к паспорту относятся снисходительно, понимая, что части важной информации в нем может и не быть — проверять всё придется в любом случае».

Больше всего рискуют те, кто излишне доверяет второй стороне сделки и не проводит должной проверки.

Такую точку зрения поддерживает и риелтор Ирина Горбачева. По ее словам, штамп в паспорте немножко упрощал работу: взглянул — и сразу понял, к чему готовиться дальше. Сходу было понятно, есть ли дети (а значит, впереди — опека, выделение долей и прочее), есть ли супруг (супруга).

«Сейчас надо иметь в виду, что продавец все эти обстоятельства способен и скрыть, поэтому проверку придется проводить по всем пунктам в обязательном порядке, как это и должно быть», — заключает эксперт.