Состояние и развитие рынка недвижимости во многом определяет сегмент вторичного жилья. Какие факторы оказывают сейчас наибольшее влияние на этот сегмент? Что происходит со спросом на покупку жилья? Увеличивается ли объем предложений? На эти и другие вопросы читателям журнала «Недвижимость & цены» отвечает руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья» Андрей Банников.Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
— Андрей, какие изменения, по вашему мнению, произошли на рынке вторичного жилья Московского региона в 2010 г.? Росреестр зафиксировал заметное увеличение количества сделок купли-продажи квартир по сравнению с предыдущими годами. Так ли уж хорошо шли дела на этом рынке?
— В целом итоги прошедшего года можно расценивать как положительные, хотя я бы разделил его на две части: первая половина характеризовалась всплеском активности, что повлекло за собой рост цен на вторичное жилье; вторая половина оказалась более инерционной, и рынок до конца года оставался стабильным. Данные Росреестра, на мой взгляд, вполне ожидаемы, ведь позапрошлый, 2009 г. был кризисным, и активность — минимальной. По-моему, раз цены на вторичную недвижимость за год выросли, значит, он был в целом неплохим. А для нашей компании подтверждением этому стало открытие сразу четырех новых отделений в Москве.
— Что сейчас происходит на московском рынке вторичного жилья? Каковы тенденции в изменениях объемов предложений? Оказал ли влияние кризис на предпочтения покупателей квартир?
— После январского затишья рынок вторичного жилья Московского региона прибавляет в активности. Ситуацию, наблюдаемую в течение февраля, вкратце можно охарактеризовать как активизацию всех участников рынка на фоне стабильных ценовых показателей. Потенциальный спрос постоянно растет, причем в последнее время это заметно по приобретению жилья именно москвичами. Собственники квартир также активно возвращаются на рынок. Объем предложений в феврале относительно января увеличился на 14,5% в Москве и на 12,6% — в Подмосковье. Полагаю, что общее настроение собственников характеризуется отсутствием ожидания серьезного ценового скачка. Что касается влияния кризиса на предпочтения, то в первую очередь он заставил многих реально оценить свои финансовые возможности. Граждане более тщательно относятся к приобретению нужного им объекта и не спешат покупать квартиру не глядя.
— Выходят ли на рынок вторичного жилья инвестиционные квартиры, приобретенные до кризиса? Если да, то каков спрос на них?
— Этот процесс идет, инвестиционные квартиры будут выходить на рынок и в ближайший год, так как сроки оформления прав собственности в новостройках относительно долгие. Те, кто купил квартиры дороже их нынешней рыночной цены, не спешат с ними расставаться себе в убыток. Те же, кто купил дешевле, либо просто продают, либо подыскивают на вырученные деньги лучший вариант для собственного проживания. Как таковых инвестиционных вложений в недвижимость сейчас стало меньше, нежели два-три года назад. Что касается спроса на инвестиционные квартиры, то он есть. Ведь это жилье, как правило, имеет первичные чистые документы и достаточно высокие потребительские качества.
— Каков сейчас относительный объем альтернативных сделок на рынке вторичного жилья? Можно ли считать сегодняшнее время благоприятным для совершения подобных сделок?
— Большинство сделок на вторичном рынке альтернативные. Кто-то, продав одну квартиру, сразу приобретает другую жилплощадь. Но часто процесс разбивается на несколько этапов, образуются так называемые цепочки, которые замыкаются на завершающей стадии заключения сделок. Тех, кто продает квартиры только ради получения денег, не так много — не более 15–20% от общего количества продавцов. Хочу отметить, что сегодняшнее состояние рынка весьма благоприятно для проведения подобных сделок, так как его ценовая стабильность дает возможность продавцу старой квартиры выбрать новую без боязни, что стоимость альтернативного варианта улетит вверх.
— Какие проблемы наиболее часто решают граждане с помощью риэлторов: продажу или покупку квартиры? Может быть, при продаже продавец нередко сам находит клиента, а в агентство обращается за юридической поддержкой? А если покупатель находит нужную ему квартиру и обращается за помощью в оформлении сделки в агентство, то каковы особенности работы риэлтора на этом этапе?
— Обращения наших клиентов разнообразны. Все они направлены на решение жилищных вопросов, начиная от приватизации квартиры и заканчивая сложными разъездами. Если оценивать процентное соотношение, то, конечно, больше тех, кто хотел либо продать и сразу купить, либо просто продать. Доля граждан, которые берут на себя все хлопоты по поиску продавца или покупателя, невелика. Думаю, это связано с большими временными затратами, которые возникают у клиента при самостоятельной продаже или поиске квартиры. Легче, быстрее, а порой, как ни парадоксально, и дешевле работать с риэлторской компанией. Если же клиент заказывает услугу по оформлению подобранного им варианта, то, безусловно, мы охотно ее оказываем. Особенность работы привлеченного риэлтора в таких сделках — это необходимость погрузиться в процесс, который был начат ранее, как правило, непрофессионалами. О чем договорился продавец с покупателем? Возможно ли это выполнить практически? Нет ли рисков для нашего клиента в этих договоренностях? Все это необходимо выяснить, и порой сопровождение выливается в полноценное оказание услуг по продаже или поиску жилплощади.
— Насколько активно сейчас привлекается ипотека при решении жилищных вопросов на вторичном рынке жилья? Что говорит об этом опыт вашего агентства?
— Безусловно, ипотека используется, и ипотечников достаточно много. Хотя, на мой взгляд, рынок ипотеки так до конца и не восстановился после кризиса 2009 г. Я не открою Америку, если скажу, что сдерживает развитие ипотеки в России, и в Москве в частности, по сравнению с развитыми зарубежными странами: небольшие доходы населения и высокие процентные ставки по кредитам. Верю, что год за годом будет увеличиваться доля клиентов, получивших ипотечные кредиты.
— Используются ли потребительские кредиты в альтернативных сделках? В чем особенности таких сделок?
— Конечно, используются. Получают такие кредиты достаточно легко и быстро. Они небольшие по сумме, и проценты на них выше, чем на ипотечные или автомобильные, но в альтернативных сделках, где возникает необходимость в доплатах, они могут спасти ситуацию. Потребительские кредиты не привязаны к сделке — их берут без предоставления кредитующей организации информации о планах клиента по улучшению его жилищных условий.
— Расширяется ли спектр услуг, предлагаемых риэлторами? Оказывает ли ваша компания эксклюзивный сервис (услуги) покупателям и продавцам?
— «Азбука жилья» работает на рынке с 1997 г. Компания все 14 лет шаг за шагом движется вперед, и это не дутая цифра. Каждый год мы стараемся предложить потенциальным клиентам что-то новое. Прошлый год ознаменовался запуском направления аренды квартир и комнат, в настоящее время уже три отделения успешно обслуживают клиентов в этой сфере. Что касается услуг для продавцов и покупателей, то отмечу нашу гибкость при решении вопросов обмена старых квартир на новые независимо от того, находится ли выбранный объект в новостройке или на вторичном рынке. В распоряжении нашего агентства — тысячи квартир в новых домах. Индивидуальный менеджер, координирующий работу отделов новостроек и вторичного жилья, выберет для клиента оптимальный с финансовой точки зрения вариант обмена. Это, к слову, достаточно сильное объективное преимущество нашей компании.
— Агентство «Азбука жилья» открыло в прошлом году четыре новых отделения, специализирующихся на вторичном жилье. Почему вы приняли решение сделать это именно в 2010 г., когда, казалось, рынок только начинает выкарабкиваться из застоя?
— Ответ есть в самом вопросе. Рынок выкарабкался, вернулись как продавцы, так и покупатели. Сначала ожил экономкласс, потом и более дорогие сегменты. Мы верим, что спрос на наши услуги будет расти. Ведь мы стараемся брать не только количеством отделений и риэлторов-профессионалов, работающих в нашей компании. Мы также неустанно следим за качеством предоставляемых услуг — любые разумные желания клиентов должны быть удовлетворены. Мы гордимся тем, что огромное число клиентов, ранее решивших свои жилищные вопросы, приходят к нам во второй и в третий раз. Очень приятно общаться с человеком, которому ты, к примеру, сначала помог купить однушку в Подмосковье, потом двухкомнатную квартиру в Москве, а потом и квартиры для его детей.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
