Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Как быть, если я взял ипотеку, а теперь не тяну её?

3 298 Блог специалиста 25

Руководитель офиса Vysotsky Estate в Московском районе Санкт-Петербурга Елена Аверина рассматривает все возможные варианты выхода из ситуации, когда заёмщику стало тяжело выплачивать ипотечный кредит.

Условно разделим наши варианты на два блока. Варианты из первого блока применимы, когда у заёмщика есть цель сохранить объект недвижимости. Вариант из второго блока применим, когда единственным и правильным решением будет отказаться от объекта.

Блок №1: сохраняем квартируИпотечные каникулы

В соответствии с Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика») банки, по требованию (именно по требованию!) заёмщика, предоставляют возможность уменьшить или вовсе приостановить ежемесячные платежи на срок до полугода. Требование носит уведомительный порядок. То есть согласие банка не требуется! Так предусмотрено законом.

Для этого необходимо соблюсти определённые законом условия:

ипотечное жильё должно быть единственным,

ипотеку брали для личных нужд,

сумма не больше 15 миллионов рублей,

уважительность причины предоставления каникул (в законе чётко прописаны «трудные» ситуации, и их нужно подкрепить документами: потеря дохода, увольнение с работы, рождение ребёнка, болезнь, инвалидность).

Список документов есть в законе.

Банк обязан ответить в течение 5 рабочих дней, направить вам новый график платежей и отправить сведения в Росреестр в случае положительного решения. Если банк не ответит в течение 10 рабочих дней, то у заёмщика возникает право по умолчанию не вносить платежи сроком до полугода. Срок кредитного договора увеличивается на срок ипотечных каникул.

Когда каникулы закончатся, вносить платежи нужно будет по обычному графику. А в самом конце — доплатить отсроченные суммы. За время каникул квартиру не заберут, досрочного погашения не потребуют, а кредитная история не ухудшится.

Поэтому рекомендуем для начала воспользоваться каникулами, и в течение предоставленного льготного срока решить возникшие проблемы. Если за этот период финансовую ситуацию не удалось разрешить благополучно, предлагаем рассмотреть другие варианты.

Реструктуризация кредита

Эта процедура предполагает изменение самой структуры кредита.

Заёмщик пишет заявление, и банк увеличивает, если это возможно, срок кредита, уменьшает размер ежемесячного платежа. То есть проблема частично решается в среднесрочной перспективе. Оформляется дополнительное соглашение и составляется новый график платежей, а дальше изменения подлежат регистрации в Росреесте. Фактически вы изменили существенные условия кредитного договора.

Плюсы: вы действовали в рамках закона и условий кредитного договора, квартира осталась в вашей собственности, вы снизили финансовую нагрузку. Ежемесячный платёж стал более удобным.

Минусы: реструктуризация отражается в кредитной истории как негативный фактор. Впоследствии банки будут особенно внимательно изучать вас на предмет платёжеспособности, и, скорее всего, вы будете сталкиваться с отказами.

При изменении графика платежей вы будете оплачивать исключительно проценты банку. Тело кредита будет «стоять на месте» до определённых условий, указанных в дополнительном соглашении. Или как вариант увеличится срок кредита, а значит, и общая переплата.

Но всё зависит от конкретного случая. Иногда реструктуризация — это единственный возможный выход.

Рефинансирование

В двух словах — это новый кредит в своём банке на более выгодных условиях или в другом банке со сменой залогодержателя. Рефинансирование подходит тем, у кого безупречная кредитная история, а уровень платёжеспособности и надёжности не менялись в сильно худшую сторону. Заёмщик ищет и находит для себя более выгодные условия. И это существенное отличие от реструктуризации, где заёмщик вынужденно просит банк пойти навстречу и пересмотреть условия.

Предположим, вы оформили ипотечный займ в 2017 году под ставку в 10% годовых в банке «А». А в 2020 году, после того как ставки пошли вниз, решили пересмотреть условия. Вы можете перекредитоваться в своём банке «А» (это проще для вас) или уйти в банк «Б». В банке «Б» придётся пройти заново процедуру одобрения себя как заёмщика, оформить страхование, заказать оценку на объект недвижимости и предоставить дополнительные документы.

Очевидно, что это выгодно при некоторых обстоятельствах.

Плюсы: вы выбираете более комфортный график погашения, снижаете общую сумму переплаты и ежемесячный платёж. С помощью рефинансирования вы улучшаете качество кредитного баланса.

Минусы: Если прошло больше чем половина срока кредита, проценты банку почти все выплачены и смысла переходить в другой банк практически нет.

Сдача квартиры в найм

Ещё один вариант сохранить квартиру — сдать квартиру в найм и с арендных платежей погашать кредит. Подходит в том случае, если вам есть куда переехать: родственники, друзья, или это жильё не единственное.

В случае, если финансовые инструменты невозможно применить для сохранения недвижимости, выход остаётся только один — продать.

Блок №2: Продаём квартиру

Для этого надо заказать выписку по основному долгу, сообщить банку о решении и взять согласие на реализацию имущества. Такие квартиры продаются ниже рынка, поскольку схема сделки усложняется (о том, как продать недвижимость из-под залога, подробно рассказывали наши коллеги из Хабаровска). Покупатель погашает долг продавца за счёт собственных средств или заёмных у того же банка. Есть ряд банков, которые выкупают залог у других. Надо оценивать каждый конкретный случай, так как условия и ситуации могут отличаться.

Например, вы купили 3-комнатную квартиру в ипотеку за 12 миллионов рублей. Размер кредита был равен 7 миллионам рублей. Через некоторое время вы решили её продать и переехать в 2-комнатную квартиру. Остаток долга к моменту продажи составляет 6,6 миллиона. Вы выставляете квартиру в продажу за 13 миллионов. Получается так:

13.000.000  6.600.000 = 6.400.000.

Дальше вы приступаете к поискам новой квартиры в пределах этого бюджета.

На практике были случаи, когда вопрос решался в течение первого года: клиент купил в ипотеку квартиру с минимальным первоначальным взносом, но уже через год выставил в продажу, так как изменились финансовые возможности. В таком случае основной долг погашается за счёт средств нового покупателя, и ничего не остаётся, кроме как уехать в съёмную квартиру.

Другой пример: В октябре 2020 года 1-комнатная квартира была куплена за 5 миллионов, первоначальный взнос  15%, ежемесячный платёж  36 тысяч руб. Через полгода у собственника резко упал уровень дохода и изменились семейные обстоятельства, поэтому было принято решение квартиру продать. За этот период цена объекта не изменилась. Большая часть выплат  это проценты, тело кредита практически не убавилось (аннуитетный платёж). Заёмщик продал квартиру, погасил кредит и уехал в съёмную квартиру  однокомнатную, с ежемесячной ставкой в 18 тысяч. Тем самым он сократил расходную часть в два раза, а оставшуюся сумму разместил под депозит.

Плюсы: вы сохраняете хорошую кредитную историю, снижаете финансовую нагрузку. Аренда сейчас выгоднее.

Минусы: теряете собственность и постоянную регистрацию, если она вам нужна именно в этом месте, а также правом пользования помещением. Переезд, дополнительные расходы.

Напоминаем, что собственность — это право владения, пользования и распоряжения. Оформляя квартиру в ипотеку, вы теряете право распоряжения без согласия залогодержателя. Вы только владеете и несёте все риски, связанные с этим, и пользуетесь — проживая и оформляя регистрацию. Но распоряжаться, а именно отчуждать или сдавать в найм — только с согласия банка.

Какие ещё есть варианты

Страховка. Если при покупке вы оформляли договор страхования на случай потери работы, страховщики частично компенсируют кредит на сумму премии. Если вы страховали жизнь и здоровье, утратили работоспособность по причине ухудшения здоровья и это страховой случай, то страховая компания обязана возместить кредит. Поэтому своим клиентам мы рекомендуем страховать не только объект недвижимости, но и жизнь и здоровье. Есть случаи, когда страховка спасала наследников или заёмщика от долговой ямы.

Если вы столкнулись с риском невыплаты ипотечного кредита — наши специалисты обязательно помогут вам найти оптимальное решение.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!

Понравилась статья — ставьте лайк.

Есть что добавить — пишите комментарии.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru